Angespannter Wohnungsmarkt in Mecklenburg-Vorpommern

Wenig freie Wohnungen und überteuerte Mieten – das ist nicht nur in Berlin, Hamburg oder München der Fall, wenn es um die Lage und Finanzierung eines neuen Domizils geht. Auch in Mecklenburg-Vorpommern wird es an einigen Orten immer enger auf dem Wohnungsmarkt. Die Landesregierung von Meck-Vorp reagiert mit verschiedenen Maßnahmen auf die Probleme, unter anderem mit einem Gesetz gegen die Umwandlung von Wohnraum in Ferienwohnungen, insbesondere für touristische Gebiete.

Besonders in den Universitätsstädten Rostock und Greifswald ist die Lage auf dem Wohnungsmarkt angespannt. Deswegen gilt in beiden Städten seit Oktober 2018 eine Mietpreisbremse. Das heißt, dass bei einem neuen Vertrag die Miethöhe nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. 

Durchschnittspreise in Rostock und Greifswald liegen deutlich über Mietspiegel

Laut Rostocker Mietspiegel 2021 liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis bei 6,25 Euro und hat sich im Vergleich zu 2019 um 13 Cent erhöht. Auf der Seite wohnungsbörse.net beispielsweise werden hingegen 9,76 Euro als Durchschnittswert angegeben. 

Aus dem Greifswalder Mietspiegel ergibt sich ein Durchschnittspreis von 6,11 Euro. Laut wohnraumbörse.net liegt der Quadratmeterpreis hier jedoch bei 9,27 Euro. Bildet man aus den Mietspiegeln und den Angaben der Immobilienportale den Mittelwert, ergeben sich für Rostock 7,85 Euro pro Quadratmeter und für Greifswald 7,93 Euro.

Die unterschiedlichen Preise entstehen, da nicht alle Wohnungen im Mietspiegel der Städte berücksichtigt werden. Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dürfen nach § 558 Abs. 2 BGB nur diejenigen Wohnungen berücksichtigt werden, bei denen die Miete in den letzten sechs Jahren neu vereinbart (Neuvertragsmieten) oder, von Veränderungen der Betriebskosten nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden ist (geänderte Bestandsmieten). Auf den  Immobilien-Vergleichsportalen wird ein Querschnitt aus allen eingestellten Inseraten erstellt und mit aktuelleren Zahlen gearbeitet als bei den Mietpreisspiegeln der Städte. 

„Mietsteigerungen werden für immer mehr Menschen zum Problem. Selbst wenn es freie Wohnungen auf dem Markt gibt, werden diese vielfach deutlich über der ortsüblichen Miete angeboten. Die Absenkung der Kappungsgrenze (Mieterhöhung von maximal 20 % innerhalb von drei Jahren, Anm. d. Redaktion) ebenso wie die Mietpreisbremse sind nützliche Instrumente, um die Symptome eines engen Mietwohnungsmarktes kurzfristig zu lindern. Langfristig benötigt das Land aber neuen, bezahlbaren Wohnraum“, sagt Christian Pegel (SPD), Landesminister für Energie, Infrastruktur und Digitalisierung.

Ausnahmen bei der Mietpreisbremse problematisch

Für neuen, bezahlbaren Wohnraum investiert das Land zusammen mit dem Bund in diesem Jahr 60 Millionen Euro. 22 Millionen Euro sind für den Neubau von etwa 350 Mietwohnungen mit Mietpreisbindung vorgesehen. Konzentriert wird sich hierbei insbesondere auf Städte und Tourismusorte. 38 Millionen sollen in die Modernisierung bestehender Wohnungen fließen. „Künftig werden Belegungs- und Mietpreisbindungen nicht nur bei der Neubauförderung, sondern auch bei dieser Modernisierungsförderung für zumindest einen Teil der mit Fördergeld modernisierten Wohnungen gelten“, so Pegel.

Ein Problem auf dem Wohnungsmarkt ist nämlich, dass die Mietpreisbremse bei einigen Immobilien überhaupt nicht greift. Der Gesetzgeber hat drei Ausnahmen für die Mietpreisbremse formuliert:

• Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden
• Mietobjekte, die umfangreich modernisiert wurden (wenn die Modernisierung mehr als ein Drittel dessen kostet, was für einen vergleichbaren Neubau aufgebracht werden müsste)
• Wenn die Vormiete bereits vor der Einführung des Gesetzes über den zehn Prozent lag

Schwerin könnte als nächste Stadt in MV die Mietpreisbremse einführen

In Schwerin, Stralsund und Neubrandenburg gilt die Mietpreisbremse aktuell nicht. Vermieter müssen sich hier also nicht zwingend an den Mietspiegel halten. Es darf vom Durchschnitt abgewichen werden, solange dies in Maßen geschieht. Denn es gibt weitere gesetzliche Regelungen, die Vermieter einhalten müssen. Ist die Miete viel zu hoch angesetzt, kann es sich um Mietwucher im Sinne des §291 StGB handeln. In diesem Fall hat der Mieter die Möglichkeit, rechtliche Schritte einzuleiten. Im Schnitt kostet der Quadratmeter in Schwerin 7,14 Euro, in Stralsund 6,78 Euro, und am günstigsten sind die Wohnungen in Neubrandenburg mit 5,70 Euro pro Quadratmeter. Je nach Lage und Ausstattung natürlich. Perspektivisch gesehen könnte Schwerin also die nächste Stadt in Mecklenburg-Vorpommern sein, die die Mietpreisbremse einführt.

Bei allen Preisen handelt es sich um die sogenannte Nettokaltmiete. Hinzu kommen noch die Nebenkosten, die im Bundesdurchschnitt aktuell bei 2,17 Euro pro Quadratmeter liegen. Das ist eine Steigerung von rund 2,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Tendenz steigend. Der durchschnittliche Strompreis für Privathaushalte in Deutschland ist seit der Jahrtausendwende bis heute von 13,94 auf 31,89 Cent pro Kilowattstunde (kWh) gestiegen. Dies entspricht einer Steigerung von 129 Prozent beziehungsweise 6 Prozent pro Jahr. Der durchschnittliche Stromverbrauch eines Einpersonenhaushalts liegt aktuell bei rund 1500 kWh pro Jahr, also rund 478 Euro Stromkosten pro Jahr.

Illegale Ferienwohnungen in touristischen Hochburgen: Kaum noch Wohnraum für Arbeitskräfte und Einheimische

Ein weiteres Problem in vielen Regionen des Landes ist die Zweckentfremdung von Wohnraum. Eigentliche Mietwohnungen werden als Ferienwohnungen vermietet. Teils von Eigentümern, teils aber auch von Mietern. Um dem Einhalt zu gebieten, hat der Landtag dem Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum in Mecklenburg-Vorpommern (Zweckentfremdungsgesetz) mehrheitlich zugestimmt. „Durch das Gesetz können Gemeinden künftig mit einer Satzung der Umnutzung von Wohnraum in Ferienwohnungen oder Gewerberäume einen Riegel vorschieben“, fasst Christian Pegel die Bedeutung des neuen Gesetzes zusammen. Während der Dialogtour der Landesregierung zur „Zukunft des Wohnens“ wurde Pegel wiederholt die Sorge angetragen, dass in den touristischen Hochburgen immer schwerer Wohnraum für die Einheimischen – insbesondere auch diejenigen, die für die touristischen Einrichtungen arbeiten – und ihre Familien zu bekommen sei. 

Dabei ging es gar nicht um den Preis, sondern darum, überhaupt eine Wohnung zu finden. Wohnungen, die an Feriengäste vermietet werden, erhalten dann eine Wohnraumnummer. Diese Nummer muss angegeben werden, wenn die Wohnung in Zeitungsinseraten oder im Internet angeboten wird. Zudem wird für diese Wohnungen das Führen eines Belegungskalenders Pflicht. „Dieses System aus Genehmigungs- und Anzeigepflichten soll sicherstellen, dass bestehender Wohnraum erhalten bleibt und Wohnungen nur in einem moderaten Rahmen für andere Zwecke als das dauerhafte Wohnen genutzt werden“, so Pegel. Welche Gemeinden am Ende von dieser Möglichkeit Gebrauch machen, ist unklar.

Mieterbund in MV erleichtert – Kritik vom Deutschen Ferienhausverband

Der Landesverband des Deutschen Mieterbundes zeigt sich zumindest erleichtert über das verabschiedete Gesetz. So würden nicht noch mehr Einheimische aus ihren Mietwohnungen verdrängt. Der Landesvorsitzende, Jochen Lansky, beklagte im Vorfeld in seiner Stellungnahme zum Gesetzentwurf, dass viel zu lange nichts gegen die Verknappung von bezahlbarem Wohnraum in den touristischen Zentren des Landes getan worden sei.

Vom Deutschen Ferienhausverband gibt es hingegen Kritik: „Wir halten den Zeitpunkt für ein solches Gesetz für falsch“, sagt Michelle Schwefel, Geschäftsstellenleiterin in Berlin. „Tausende Existenzen stehen durch die Pandemie auf dem Spiel. Statt zu einem solchen Zeitpunkt Ferienwohnungen zusätzlich zu reglementieren, sollte die Rettung der Tourismusbranche im Fokus stehen“. Gerade Ferienwohnungen und -häuser spielten im Tourismusland Mecklenburg-Vorpommern eine wichtige Rolle. 

Allerdings gab es in Mecklenburg-Vorpommern schon einmal, von 1996 bis 2004, eine „Wohnraumzweckentfremdungsverordnung“. Neun Städte im Nordosten konnten es damals Vermietern untersagen, Wohnraum für andere Zwecke zu vermieten. Wegen des entspannten Wohnungsmarktes wurde die Verordnung 2004 wieder aufgehoben.

Rostock und Schwerin demonstrieren am Samstag für den Mietenstopp

Am 19. Juni findet der bundesweite Aktionstag „Hände hoch für den Mietenstopp“ in bislang 49 Städten statt. Auch Rostock und Schwerin beteiligen sich. Die Kampagne Mietenstopp will mit dem Tag auf den angespannten Wohnungsmarkt aufmerksam machen und fordert unter anderem, bundesweit die Mieten für sechs Jahre einzufrieren und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Belastung mit überhöhten Mieten müsse ein Ende haben und Luxuswohnungen brauche niemand mehr, heißt es von der zivilgesellschaftlichen, überparteilichen Kampagne. Mit dabei sind unter anderem viele lokale Initiativen, der Deutsche Mieterbund, der Paritätische und der Deutsche Gewerkschaftsbund.